Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн экосистем гэж юу вэ?

Иргэдийг орон сууцжуулах, орлогод нийцсэн орон сууцны зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх зорилтын хүрээнд 2013 оноос эхлэн Монгол Улсын Засгийн газраас хөнгөлөлттэй хүүтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Сүүлийн 10 гаруй жилийн хугацаанд манай улсад орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог үр өгөөжтэй хэрэгжүүлэхэд төр-хувийн хэвшлийн түншлэлийн сайн жишгийг бий болгож амжилттай нутагшуулаад байна.

Бэлэн мөнгө шууд гаргаад байр худалдан авах боломжтой хүний тоотой харьцуулахад 10 жилийн хугацаанд нийт 120,000 гэр бүл ипотекийн зээлд хамрагдаж, өөрийн гэсэн орон сууцтай болсон нь энэ хөтөлбөрийн том үр дүн. Ипотекийн зээл нь бусад төрлийн зээлийг бодвол урт хугацаатайгаараа онцлог тул арилжааны банкууд дангаараа өөрийн эх үүсвэрээр олгоход олон эрсдэлтэй нүүр тулдаг. Тиймээс санхүүжилтийн экосистемийг бүрдүүлэхэд төр болон хувийн хэвшлийн санхүүгийн байгууллагууд хамтран оролцож, энэ хөтөлбөр 2013 оноос хойш зогсолтгүй үргэлжилж, эрэлт хэрэгцээ өндөр хэвээр байна.

Экосистемд оролцогч талуудын үүргийг товчлон хүргэвэл:

Арилжааны банкууд

• Иргэдэд ипотекийн зээл олгох,
• Зээлийн төлбөр цуглуулах үүрэгтэй оролцдог байна.

Монголбанк нь

• Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр цугларсан эх үүсвэрийг банкуудад хувиарлан олгох,
• Банкнаас зээлдэгчид олгосон орон сууцны ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих,
• Ипотекийн нийтлэг шалгуур үзүүлэлт тогтоох гэсэн асуудлыг хариуцдаг.

Монголын Ипотекийн Корпораци (МИК) нь

• Шалгуурын дагуу банкнаас ипотекийн зээл худалдан авах,
• Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргахтай холбоотой цогц ажлууд,
• Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын хугацаанд эрсдэл, хяналт, хөрөнгө зохицуулалтын үйл ажиллагааг мэргэжлийн түвшинд гүйцэтгэх,
• Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын төлбөрийг хөрөнгө оруулагчдад төлөх гэх мэргэжлийн санхүүгийн байгууллагын хувьд ипотекийн хоёрдогч зах зээлийн ажиллагааг гүйцэтгэдэг байна.

Мөн Санхүүгийн зохицуулах хороо нь оролцоотой ба

• Ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргах тусгай зөвшөөрөл олгох, түүнийг бүртгэх,
• Үнэт цаасжуулалтаас хойших үйл ажиллагааг зохицуулалтаар хангах,
• МИК ОССК ХХК-ийн үнэт цаасжуулалтын үйл ажиллагаанд хяналт тавих гэсэн үүрэгт байдаг.

Нэгэнт энэхүү хөтөлбөр нь иргэдийн орон сууцжуулах төрийн бодлогыг хэрэгжүүлж байгаа тул Засгийн газар мөн тодорхой үүрэгтэй байдаг. Тухайлбал

• Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоог хөгжүүлэх,

• Зээлийн ерөнхий шалгуур, хүүг тогтоох,
• Хууль эрх зүйн орчныг сайжруулах,
• Орон сууцны зах зээлийн нэгдсэн мэдээллийн сан бий болгох,
• Орон сууцны барилгын норм дүрэм, чанар стандартын хяналтын тогтолцоог сайжруулах гэсэн бодлого тогтоох, хэрэгжилтийг хянах ажлыг гүйцэтгэнэ.

Ипотекийн зээлийн экосистемд арилжааны банк ба МИК гэсэн хувийн хэвшлийн байгууллагууд оролцдог. Хувийн хэвшлийн санхүүгийн мэргэжлийн байгууллага болох “Монголын ипотекийн корпораци ОССК” ХХК нь 2006 онд үүсэн байгуулагдсан цагаасаа эхлэн иргэдийг орон сууцжуулах, агаар хөрсний бохирдлыг бууруулах төрийн бодлогын хүрээнд ипотекийн хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа эрхлэн явуулж байна. Олон улсад түгээмэл хэрэглэдэг орон сууцны ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн тогтолцоо нь банкны олгосон ипотекийн зээлийг багцлан худалдан авч, санхүүгийн хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас буюу урт хугацаат бонд гаргадаг үйл ажиллагаа юм. Улмаар ипотекийн зээл барьцаалсан бонд гаргаснаар нэг талд арилжааны банкуудын балансаас тухайн  зээлүүдийг авч, хөрвөх чадварыг нэмэгдүүлдэг бол зээлийн иргэн төлөлтөөр дараагийн өрх айлд шинээр ипотекийн зээл олгох боломж бүрддэг санхүүгийн тогтолцоо юм. Өөрөөр хэлбэл хязгаарлагдмал нөөцтэй, богино хугацаатай зээлийн эх үүсвэрийг 30 хүртэлх жилийн урт хугацаатай болгож баталгаажуулдаг.

Ипотекийн зээлийн экосистемийн үр дүнд 2017 оноос ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөөр шинэ зээл олгодог бие даасан экосистем болоод байна. Өнөөдрийг хүртэл гарч байгаа зээл нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны эргэн төлөлтөөр арилжааны банкуудаар дамжуулан иргэдэд зээл олгож байна.